Đối với xây dựng ở đô thị nói chung, trước khi xây là bạn phải được cấp giấy phép xây dựng cho công trình của bạn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Việc xin giấy phép xây dựng đảm bảo công trình được thực hiện theo đúng quy hoạch, an toàn và phù hợp với quy định của cơ quan nhà nước.

Vậy khi nào bạn cần phải xin giấy phép xây dựng? Và để xin được giấy phép xây dựng bạn cần phải chuẩn bị những gì?

 

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho công trình xây dựng. Nội dung giấy phép xây dựng như sau:

1. Tên công trình thuộc dự án.

2. Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

3. Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.

4. Loại, cấp công trình xây dựng.

5. Cốt xây dựng công trình.

6. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

7. Mật độ xây dựng (nếu có).

8. Hệ số sử dụng đất (nếu có).

9. Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

10. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

2. Các loại giấy phép xây dựng hiện nay theo Luật xây dựng

Theo luật xây dựng 2014 và sửa đổi năm 2020 tại Khoản 30 điều 1, giấy phép xây dựng hiện nay gồm các loại sau:

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

- Giấy phép di dời công trình;

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

3. Những trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng

Không phải tất cả các trường hợp về xây dựng. Căn cứ theo luật xây dựng 2014, luật xây dựng 2020 (sửa đổi), những công trình dưới đây sẽ không phải xin giấy phép xây dựng (Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014).

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp hoặc các công trình có tính chất đặc thù theo quyết định của Thủ tướng, Chính phủ.

- Công trình sửa chữa, cải tạo mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến môi trường  và an toàn công trình.

- Nhà ở nông thôn (dưới 07 tầng) thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị.

- Nhà ở riêng lẻ (dưới 07 tầng) thuộc sự án đầu tư xây dựng có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi gia súc, chăn nuôi gia cầm và nuôi trồng thuỷ sản.

- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.

- Công trình xây dựng tạm theo quy định Điều 131 Luật xây dựng 2014 và sửa đổi năm 2020.

4. Những trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo luật xây dựng 2014 và luật xây dựng 2020 (sửa đổi) bao gồm các trường hợp dưới đây:

- Nhà ở riêng lẻ tại đô thị và khu vực yêu cầu cấp phép.

- Công trình xây dựng mới như nhà cao tầng, khu chung cư, nhà máy, công trình công cộng.

- Công trình sửa chữa, cải tạo có thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.

- Công trình di dời sang địa điểm khác.

- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa có giấy phép xây dựng.

5. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo Điều 91 luật xây dựng 2014 và 2020 (sửa đổi), để công trình được cấp giấy phép xây dựng bạn cần có các điều kiện sau:

5.1 Đối với công trình trong đô thị:

(1) Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

(2) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

(3) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

(4) Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật xây dựng 2014.

5.2 Đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị:

(1) Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

(2) Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật xây dựng 2014.

5.3 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

6.1 Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

Theo điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định:

6.1.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng; d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

6.1.2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

6.1.3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:

a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;

c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

6.1.4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.

6.1.5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

6.1.6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này; trường hợp thuê đất hoặc công trình để thực hiện quảng cáo thì phải có bản sao hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng thuê công trình;

b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quảng cáo.

6.1.7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ.

6.2 Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

Theo điều 96 Luật xây dựng 2014 quy định:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

6.3 Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp di dời công trình

Theo điều 97 Luật xây dựng 2014 quy định:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình.

2. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình được di dời, gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính; bản vẽ tổng mặt bằng địa điểm công trình sẽ được di dời tới; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại địa điểm công trình sẽ di dời đến.

4. Báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

5. Phương án di dời do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện gồm:

a) Phần thuyết minh về hiện trạng công trình và khu vực công trình sẽ được di dời đến; giải pháp di dời, phương án bố trí sử dụng phương tiện, thiết bị, nhân lực; giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình, người, máy móc, thiết bị và công trình lân cận; bảo đảm vệ sinh môi trường; tiến độ di dời; tổ chức, cá nhân thực hiện di dời công trình;

b) Phần bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình.

7. Cơ quan nhà nước cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo Điều 103 Luật xây dựng 2014 và luật xây dựng sửa đổi 2020 (Khoản 37 điều 1) có quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

- Bộ xây dựng cấp phép với các công trình cấp đặc biệt

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện hoặc tỉnh tùy vào quy mô công trình. Thời gian cấp phép thường từ 15-30 ngày làm việc.